酒店私自加盖影响采光 开发商先斩后奏欲逃监管

　　冬季，我们在买房时可能会更加关注采光好，通风好的房子，当然如果有景观的房子那就更好了。不过你有没有想过，突然有一天，当你起床，习惯性的拉开窗帘，想要沐浴阳光，却发现阳光普照的温暖感觉意外地消失了，原因是还未完工的建筑物遮挡了阳光，同时也挡住了你熟悉的景观，这时你的心情会如何？这时候你一定意识到，你的采光权受到了侵犯。所谓采光权，通常是指房屋的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权利。那么被侵犯了采光权，该怎么维权呢？

　　有专家认为，近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，乱搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，所以因为 “阳光权”引发的纠纷日益增多。不过《物权法》对居民的通风、采光和日照进行了明确保护，也就是说，相邻双方应以不妨碍为建设的先期条件。

　　还有《民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

　　这些规定很明确，但是维权之路并没有因此而变得更加容易，因为这些本该在建筑开工前处理好的事情，被建筑开发商本末倒置了。辽宁营口的郑先生和他的老邻居们最近经历了一些事情。

　　消费者有话说：酒店加盖楼房挡光挡风

　　郑先生：营口市站前区城福里在辽河边，非常漂亮，有近两百户居民。我们在这里已经住了15年了。但一个四星级大酒店营口河畔花园酒店的新老板没有经过政府批准就加盖了非常高的非法建筑，给我们挡光、挡风。更严重的是，如果那个地方像上海的“楼脆脆”那样倒下，会非常危险的。

　　记者：挡光、采光严重到什么程度？

　　郑先生：我们家住的是别墅，平常采光能有四个多小时，经它这么一挡，采光正好减少了一半。

　　记者：你们去找过他们吗？

　　郑先生：他们说是市政府有会议记要，营口市规划设计院出了效果图。他们不让我们看那个效果图。我们投诉的是，在后面的小巷子里有个原来是两层的游泳馆，（营口河畔花园酒店）原先的老板在两层的基础之上违法加盖了两层变成四层，新老板在四层楼的基础之上又加盖了三层。这样，游泳馆总共有五层的非法建筑。我们这些城福里的居民就跟他们说，从客观上来讲，你们对我们造成了侵害，而且没有营口市建委的批件，属于非法的违章建筑。

　　城福里居民：把光和风也挡住了，不透风了。

　　记者：您在这住了多长时间了？

　　城福里居民：我在这住了12年了。没挡之前，往前面一瞅，就能看到天。现在挡上了，蓝天都看不到了，这个地方非常黑，早晨9点多钟见不着光。

　　记者：持续了多长时间？

　　城福里居民：主体已经完工了，将近两个月。他们承认挡光，非要干活。我们坚决不让干，坚决要扒掉。

　　酒店有话说：记者就能随便打电话了解情况？

　　郑先生一直重复说这是非法建筑，那么这个酒店的建筑开发商究竟有没有获得允许项目开工的许可证呢？于是记者拨通了郑先生在刚刚录音中提到的这个四星级酒老板的电话，也就是河畔花园酒店（现名聚银8号公馆）的董事长的电话，但电话接通后这个老板的反应让记者有些措手不及。

　　记者：你好，我是中央人民广播电台的记者。

　　董事长：记者怎么的？

　　记者：您是河畔花园酒店的负责人吧？

　　董事长：怎么的？

　　记者：我想了解一下情况。

　　董事长：记者怎么的？随便打电话，还记者，你跟谁了解情况？

　　这种反应真是有些出乎意料，这位老板如此态度的背后到底隐藏着怎样的真相？如果真的像郑先生所说是非法建筑，那为何开工2个月都没有人发现？企业是不是有自己的说辞？记者又联系到聚银8号公馆的总经理。

　　总经理：政府办公会议批准的，规划出图的，有办公纪要。酒店已经停业六年了，后来站前区政府招商引资把酒店盘活了。在酒店后楼，原来是四层，又加了两层，是经过规划园规划的图纸报的市政府，市政府同意的。

　　记者：市政府同意，为什么你们都没有去办理许可证呢？

　　总经理：我们正在等许可证，改造全部按新的消防法来做，新的图纸没有出来。

　　记者：不是说没有获得项目的许可？

　　总经理：现在是扒拆，加层是冬季前先把钢构加了两层。一直在跟居民沟通。市政府开会在研究这块，如果遮挡光线，给老百姓经济补偿，要求市规划院不允许测光，得要求省规划院来测光，省规划院在等大寒那天统一测完了以后，拿报告交到居民。

　　记者：建设之前肯定把这些规划的工作都做完了，但是您是加盖完以后现在才做这些，为什么现在才做这个工作呢？

　　总经理：因为有规划图不挡后面的视线，现在老百姓的说什么呢？挡他们的风水，不影响采光，政府规定的就是按照格林威治时间是影响你采光行，现在是离我们都有的60米有的50米，有的70米，现在我们要测光他们不同意测光，他们是挡我们的风水和运气，挡我们的财运，离的很远，早晨8点多他家就进光，中午的进光、晚上也进光，是这样。按整个规定的政府也做了规划院也做了解释，现在中午是一个小时，上午或者下午有两个小时，全天有三个小时进光就可以，不影响采光，是这样的。

　　记者：您的意思就是说有相关工作人员和专家已经过来看过这个情况是吗？

　　总经理：市规划院是按照最短的日子来测光，市规划院已经来测了，但是咱们市政府要求省规划院来测，就是怕市里这边测的不准，或者老百姓不认可，不信，当然就等着我们花钱我们区政府来操办这个事和建委来请省规划院推广。

　　记者：如果研究院做的话为什么连许可证都没有呢？

　　总经理：许可证在建委办理当中吗？

　　记者：那也应该办理完再建吧。

　　总经理：很多手续都是先建再办理，包括有些手续的审图时间长，要求消防审图，建设审图。

　　记者：规划院的采光标准都符合了是吗？

　　总经理：省规划院没来呢？市采光已经都测试完事了，但是以大寒那天为准，有权威机构来进行测光，是这个意思。我们大伙儿都在等大寒这一天，要等大寒这一天来测最后政府进行决定，是这样。

　　评论员：酒店某种程度上在拖延时间

　　主持人：等大寒到来再测光？这个说法正确吗？他说的这些理由是否存在漏洞？节目特约评论员包华对此作出评论。这位总经理在录音中谈到的这些理由，能不能说服你相信他们的这种加盖行为是合法的行为？

　　包华：这个肯定是不对的，按照城乡规划法而言应该是规划先行，先规划审核然后才能开工建设，所以刚才所谈到的边建边审的做法在现实中确实存在，但是确实不合法。

　　主持人：不合法的事怎么就能够拿到跟记者对谈当中来言之凿凿的来说我们这个就是这样子的，他怎么有胆量说呢？

　　包华：可能两个方面，一方面说是有会议纪要，可能政府的某些职能部门在开沟通会的过程当中可能达成过初步的意见，而这个会议纪要可能会被这位总经理所援引，这是第一部分。第二部分来讲，目前地方政府所倡导的说法是这样，等到大寒那一天等省部门测完后再来评价可是大家都知道大寒还有两个月呢，在这两个月过程中我相信这个工程的进度会非常快，而且实际上来说不是要等到大寒那一天我们才会知道，这样的情况是不是挡光和符合标准，因为在营口自己当地就有城市建筑物日照、通风、视觉、卫生规划管理的相关技术要求，上面都是有的。

　　主持人：这位总经理刚才提到过说他们市里面来检测是没有问题的。

　　包华：按照营口这边的技术规范我查了一下他是要求大寒日三个小时，如果按照我们现在的一个间距的测算包括营口当地的房屋的朝阳包括经纬度我们可以知道日照系数应该是多少？这个系数我没有查到官方网站上有记载，但是这个系数应该是确定的，拿楼层的高度乘以系数就应该是间距长是完全可以算出来的，也就是说从我们线长角度来说如果说我们一定要等到大寒那一天的话这个工作可能就没有牵制性了，我们不可能想象说一个政府的所有规划部门都只有这一天才能确定我们的违章建筑是否构成遮光是否构成挡风这是不现实的。

　　主持人：如果大家都要在大寒这一天去测检测部门岂不是会累死了。

　　包华：因为本身我们自然科学上的数据都已经客观存在，通过计算的方式我们就可以推测明年的1月20日和21号会是什么样子的。

　　主持人：我能不能理解包华你的意思就是说这位总经理其实是在用某一种托词，然后让整个检测的时间延后在楼房盖起来之后你也就没什么办法了。

　　包华：也就是说刚才这位总经理谈到了地方政府的意见等到明年1月21日再去检测，不管客观的结果怎么样至少造成必然的后果就是时间延误过去两月之后工程的进度肯定不是现在所看到的样子。

　　聚银8号公馆到底是不是在非法加盖建筑，郑先生后来打来的电话已经足以说的明白，郑先生上周时来电话说事情已经有了新的进展。

　　郑先生：现在是属于这样的一个情况，我们这边营口市政府的常务市长主持了一个政府工作会议，第一个是让营口河畔花园酒店的非法工程停工，第二个是责成区政府来解决这个问题，包括周围的这些邻居的工作，或者是什么要求赢得补偿等等，第三个适当补偿或者说周边的邻居工作解决之后再给他们发许可证。

　　建委有话说：非法加盖建筑属实 如何处理不得而知

　　记者随后也从辽宁营口市建委证实了这一说法，聚银8号公馆确实是非法加盖建筑。目前已经停工，但最终如何处理还不得而知。

　　记者：你好我是中央人民广播电台的记者。

　　建委：什么事？

　　记者：是这样的，我们这边接到一个投诉电话，营口市这边有一个叫聚银八号公关有这么一个改扩建的工程，现在挡着他们的采光了？

　　建委：你说有一个酒店是不是？

　　记者：对。

　　建委：那不是我们批准的，没有审批。

　　记者：不是政府许可的项目？

　　建委：政府开会研究过，但是没有履行手续。

　　记者：没有履行手续，没有许可的话为什么现在可以开工呢？他们那边。

　　建委：当然是不允许开工了。

　　记者：已经停工了。

　　建委：对，停工了，已经给它停工了，综合执法局已经给他停工了，我们也给他下停工令了。

　　记者：如何处理呢这个事情？

　　建委：下一步政府慢慢研究。

　　记者：那要是平常加盖这些建筑需要哪些许可？

　　建委：那个工程规划许可还有施工许可。

　　记者：施工许可这些他都没办过？

　　建委：没履行手续。

　　记者：如果处理的话是不是要对城福里的这些居民进行补偿？

　　建委：处理先得公示，规划的第一个程序进行公示，然后征求周边相关人的意见，达成一致意见以后才能履行下一步的审批。

　　记者：这要公示话怎么公示大概什么时间？

　　建委：把这个规划进行现场公示，而且在报纸上登出来，登发布公告，因为这个项目没有审批算是擅自开工。

　　记者：他们算是非法的项目是吗？

　　建委：现在没有手续应该是属于非法项目。

　　记者：现在企业第一是停工，第二是补全所有的手续。

　　建委：停工以后等待处理。

　　记者：必须是咱们这边批了许可之后才能开工吧。

　　建委：你得有许可，发了工程规划许可和市政许可之后才能办。

　　记者也上网查询了相关的法律法规，其中有这样一条规定，在城市建筑房屋必须向城管及规划部门办理报建、审批手续，经规划部门审批后核发建筑施工许可证后方可施工。未办理报建、审批手续，无建筑施工许可证的建筑都属于违章建筑，违章建筑依法可进行强制拆除。

　　记者也上网查询了相关的法律法规，其中有这样一条规定，在城市建筑房屋必须向城管及规划部门办理报建、审批手续，经规划部门审批后核发建筑施工许可证后方可施工。未办理报建、审批手续，无建筑施工许可证的建筑都属于违章建筑，违章建筑依法可进行强制拆除。

　　强制拆除，这也是郑先生和他的老邻居们所希望的处理结果，那么郑先生和他的老邻居们是否会如愿以偿？如果事与愿违，他们现在该做些什么来保护自己的合法权益不受到侵害？

　　北京潮阳律师事务所律师郑传凯及节目特约评论员包华对此作出评论。

　　律师：“先斩后奏”或达意想不到目的

　　主持人：酒店总经理除了录音中说的内容外，还和记者说了加盖的原因，那就是原酒店的客房太少，所以才关门停业，所以他们加盖楼层是因为要盘活这个酒店。既然想要盘活为什么他们不提前规划，了解这个酒店地基是否能够承受住额外的压力？没获得许可就开工，他们再担心什么？开工后再补许可证又会带来哪些好处？

　　郑传凯：本身这种行为是违法行为，但是在各个地方可能存在不规范的操作，还是政府相关规划部门以及建设管理部门在行政执法过程中可能存在执法不利的情况。

　　开工以后再补许可证首先对工期进度可能有加快，另外按照我国行政法基本原则，比例原则或理性合理原则，已经建设完工的部分如果拆除会造成巨大的社会资源浪费，很有可能转而进行罚款的处理，所以“先斩后奏”可能会达到意想不到的目的。

　　主持人：刚才说到要加盖的原因是因为客房太少，要盘活这个酒店，那么既然要盘活我觉得应该是事先有考虑有规划的吧，他们为什么不提前规划？

　　包华：我相信提前的想法和设计要求是有的，但是如果要变更原有规划，程序非常复杂，首先要把相关要求技术资料交给政府，政府要组织听证进行公示，要相关的利害关系人来听取规划变更的具体内容以及实际的必要性，在这个规划变更过程中会存在一些不可抗拒的因素和不可控的因素，认为自己的规划有可能变更不了，这种情况之下就选择先盖起来，只要政府的部门默许就先盖起来，按先斩后奏的方式，再去拿许可。这样就变成了事先规划可能未必能够过关或有不可控的因素，但是我如果先斩后奏，这个事也许就可以了。

　　主持人：这个案例中，本末倒置的行为在法律上到底该怎么定性，依法处理的程序又应该怎么走？

　　郑传凯：按照我国行政法规定，这是很典型的行政法律关系，国家有相应的法律法规规定，违章建筑应当进行强制拆除。程序应该很简单，只是在执行的过程中，可能会由于某些部门的原因会打折扣。

　　律师：此案例中违章建筑部分拆除可能性大

　　主持人：现在这个已经开工的非法建筑是不是应该在法律的处理上被强制拆除？

　　郑传凯：按照我国行政法规定，违章建筑都应当依法强制拆除，但是针对本期案例，我们可以参照2000年最高人民法院公布的经典案例，黑龙江省哈尔滨市规划局诉黑龙江汇丰实业发展有限公司的行政处罚纠纷案，这个案件是非常典型的行政案件，也是类似的违章建筑，而且遮挡了哈尔滨市标志性的地表性的建筑，当时的处理情况是把遮挡的部分进行了强制拆除，而没有遮挡的部分责令他补办审批手续，然后罚款。

　　我想从合理理性的角度、社会资源利益最大化角度讲，把遮挡居民采光的部分进行强制拆除，责令对其他不遮挡部分进行补办审批并且处以罚款是最合适的处理方式。

　　主持人：这个非法建筑物被强制拆除或被部分强制拆除的概率大不大？

　　郑传凯：我认为就这个案例来说还是比较大的，根据当地的采光标准，一般情况下，大寒三个小时，国家曾经给过一个标准：大寒日是两个小时。从日照角度来说，业主享受的日照比国家的标准要高很多，这就给当地政府拆除部分违章搭建、降低部分高度融通的余地。另外，社会财富资源如果出现极大的浪费，政府可能会有所考量。在这种情况之下降低部分高度，把没有遮挡的部分或没有影响通风的部分合理化，这种情况比较常见。

　　律师：居民可提起行政诉讼 维护合法权益

　　主持人：如果最后没有被强制拆除，那么建筑人该怎么样补偿这些居民？

　　郑传凯：如果没有得到拆除，居民的采光权确实受到损害，按照货币补偿的方式，根据当地的标准来折算进行补偿，针对居民的这种状况，我想居民不属于行政规划法律关系当中的行政相对人，但是属于利害关系人，按照我们国家的行政诉讼法行政关系的利害关系人针对具体行政行为也有提起行政诉讼来保护自己的合法权益。所以我建议相关的居民在向媒体披露的同时，也可以聘请律师进行行政诉讼，维护自己的合法权益。

　　评论员：政府职能部门需履行职责 维护法律法规严肃性

　　主持人：对于这些违法的建筑，当地政府到底应该怎么来监管，怎么能够允许所谓的一边批一边建？

　　包华：现在很多建筑商一边批一边建源于当地政府的默许，但是这跟我们的行政许可法有很大的冲突，跟城乡规划法格格不入，这种情况之下，首先要强调当地政府职能部门一定要担负起自己的职责，不能让这种行为在市场上存在。第二，如果这种情况确实都存在应该及时叫停，及时干预，这样才能维护法律法规的严肃性。但是如果当地政府行使不了自己的职责、承担不了相关责任，违法建筑还会发生，而且可能会愈来愈多。